一幅土地應該興建商場、酒店，還是住宅？這個問題在香港的城市規劃中，往往牽涉的不只是建築設計，還有商業市場能否承受新增供應，以及居民對住房和公共空間的實際需要。紅磡站周邊及海濱地帶的發展方案，近日便因為這些考慮而出現調整。發展局10月27日在立法會發展事務委員會上交代修訂方向，表示會減少商業樓面面積，增加住宅項目的比例，以回應公眾提出的意見。
原有方案涉及約67,600平方米的零售、酒店等商業用途。有議員關注，九龍區未來還有旺角洗衣街、西九文化區等新項目陸續發展，市場將增加不少商業樓面；如果零售及酒店供應在短時間內大幅增加，會否加劇競爭，影響項目的營運前景，值得審慎評估。發展局常任秘書長何珮玲表示，當局已修訂不同用途的樓面分配比例，減少商業用途、增加住宅比例。這項調整反映規劃方向並非單純追求發展規模，也需要考慮區內其他項目的供應情況。
新方案的另一個焦點，是臨海位置擬興建兩幢相連大樓，分別高184米及236米。兩幢建築物之間的連接空間，構想可用作露天休憩、舉辦活動或觀景平台。當局認為，九龍區已有不少高度相若的臨海建築物，因此新建築對景觀的影響可以接受。不過，這個連接空間雖然會對外開放，日後究竟採用商業營運模式，還是讓公眾免費使用，仍有待下一階段討論。換言之，空間向公眾開放，不代表所有使用安排已經定案。
遊艇泊位亦是發展方案的一部分。政府早前確認項目可提供約200個泊位，有議員關注，隨着粵港澳遊艇跨境活動逐步發展，未來需求可能進一步增加。當局回應指，約200個泊位已是項目可提供的最大數目，反映相關設計存在實際容量限制。
從這次修訂可見，紅磡海濱發展並非只涉及建多少幢樓，而是要在住宅供應、商業可行性、海濱景觀及公眾使用空間之間取得平衡。住宅比例增加後，實際能提供多少單位、公共空間的開放安排如何落實，以及項目最終如何配合周邊交通和社區需要，仍須視乎後續規劃及正式公布。現階段可以確認的是，發展局已調整用途比例，但不宜將尚在研究的設計細節視為已經落實的最終方案。
