以前買新樓，可能地盤仲未起到一半，發展商已經開始賣樓。買家付了訂金、辦妥按揭，卻仍然要等待多年才能收樓。這種內地住宅市場長期採用的預售模式，近日在深圳迎來新的制度調整。
10月15日，深圳市住房和建設局、市規劃和自然資源局，以及國家金融監督管理總局深圳監管局，聯合公布商品住房銷售制度改革實施意見。當中最受關注的一項措施，是提高新住宅項目的預售門檻。根據新規定，對於2026年8月28日之後新發布土地出讓公告的商品住房項目，如果發展商希望申請預售許可，相關住宅樓宇必須先完成主體結構封頂。所謂封頂，並不代表整幢大廈已經可以入住，而是指建築物已完成包括屋頂樓層在內的主體結構混凝土施工。發展商亦需要提交由項目建設、設計、施工及監理等單位簽署確認的質量驗收文件。
簡單來說，未來部分深圳新樓盤不能只憑早期建築進度便開始預售，而是需要完成更多實際工程，才有資格向市場推出。這項措施的主要目的，是降低樓宇尚未建成便大量售出的風險。近年內地房地產市場經歷調整，部分項目曾出現施工延誤、交付困難等問題，令預售制度受到更多關注。對買家而言，在住宅主體封頂後才購買，雖然仍需要承擔後續施工及交付的不確定性，但至少可以看到更實際的工程進度。除了提高預售門檻，深圳亦宣布有序推進現樓銷售。對於新公告出讓土地的商品住房項目，政府將優先選擇現樓銷售模式。如果土地出讓公告已經明確規定項目必須採用現樓銷售，發展商便需要按照相關要求執行。
不過，這並不代表深圳所有新樓盤由即日起一律只能現樓出售。不同項目仍須按照土地取得時間、規劃許可及出讓條件等規定，判斷適用的銷售制度。新政策另一個重點，是加強預售資金監管。對適用新規定的項目，買家支付的相關預售款項需要接受全額、全過程監管。項目完成聯合竣工驗收備案，以及水、電、氣等配套設施達到交付條件後，才可以解除有關資金監管。這種安排希望減少預售資金被不當挪用的風險，確保資金能夠支持樓宇建設及交付。
對於近年有意北上置業的香港市民來說，深圳的住宅銷售制度變化值得留意。不少香港買家除了關心樓價、按揭及交通配套，也十分重視樓盤是否可以按時交付。新制度提高部分住宅項目的預售要求，有望讓買家在購買時掌握更多實際工程進度資訊。不過，現樓銷售亦可能影響發展商的資金安排及樓盤推售時間，具體市場效果仍需要觀察。至於深圳樓價會否因為新政策而上升或下跌，現階段未有充分證據作出判斷。
深圳今次改革的重點，是改變住宅出售及資金監管方式，而不是直接調整住宅價格。對計劃在大灣區置業的買家而言，日後比較新樓盤時，除了價格及地段，還應留意項目屬於預售還是現售，以及相關交付安排。
